Časopis za pokrajino Posavje
23.04.2018
POSAVSKI OBZORNIK
novi
arhiv

Goran Udovč: Trg je še vedno nelikviden

Objavljeno: Četrtek, 12.04.2018    Rubrika: GOSPODARSTVO    Ogledov: 300Redakcija
goran udovc -. rudar senovo (7)

Goran Udovč

Družba Rudar Senovo je eden največjih upravljavcev in vzdrževalcev stanovanjskih objektov in drugih nepremičnin v Posavju. Od marca 2012 jo vodi 40-letni univerzitetni diplomirani pravnik Goran Udovč, s katerim smo se pogovarjali tako o izkušnjah pri upravljanju in obnovi stavb kot tudi o razmerah v Posavju.

S koliko stanovanji upravlja družba Rudar?
Rudar trenutno upravlja s približno 250 stavbami. Približno rečem zato, ker si vse stavbe niso primerljive. Te stavbe so na Senovem, Brestanici, Krškem, Kostanjevici na Krki, štirje objekti v Novem mestu, od lani vsi večstanovanjski objekti v Kozjem, od letošnjega leta pa imamo v upravljanju večstanovanjski objekt tudi v Brežicah.

Med svojimi uporabniki izvajate anketo zadovoljstva. Kako je zastavljena, kako jo uporabljate in kaj vam kaže?
Anketo zadovoljstva smo uvedli sočasno s pridobitvijo sistema vodenja kakovosti ISO 9001, ki je bistven sestavni del dobre poslovne prakse. Pred leti smo jo imeli zastavljeno tako, da smo ob koncu leta predstavnike objektov pozvali na prednovoletno srečanje in jim ob tej priložnosti ponudili v izpolnjevanje tudi anketo, sedaj pa smo prišli na način, da je anketa vselej dostopna na spletni strani naše družbe in jo analiziramo enkrat na leto pred revidiranjem ISO standarda. Kaže nam pravzaprav to, da so ljudje, ki izpolnjujejo anketo, na splošno zadovoljni z našim delom. Tudi analitika naše spletne strani potrjuje lepo število obiskov in prebiranja podstrani. Anketa nam služi za občutek, usmeritev, kje smo, in tudi pobude, ki jih zapišejo posamezniki v njej, upoštevamo, seveda, v kolikor so izvedljive. Konec koncev upravljamo z nepremičnim premoženjem velike vrednosti, ki je najbrž največje bogastvo vsakega človeka, ki ga ima, če govorimo v materialnem smislu.

Kakšna pa je po vaši oceni splošna podoba upravnikov?
Ne preveč dobra, največ po zaslugi, bom rekel, lumpov, ki so ta posel izkrivili. Tukaj govorimo o največji zgodbi Atrija iz Celja, ki je uporabil rezervni sklad za namene svoje poslovne dejavnosti in se je denar nekako porazgubil. Zadnje novice, ki jih imam, govorijo celo o osmih milijonih evrov. To so zneski, ki so nepojmljivi. V našem rezervnem skladu toliko denarja niti ni, sicer pa ga vsako leto pregleda povsem neodvisna revizija, ki natančno preveri, ali se stanja, ki jih imamo vpisana po posameznih objektih, ujemajo s stanjem na banki. Zato lahko z gotovostjo zatrdim, da je rezervni sklad tistih strank, katerih upravnik smo, varen, naložen na banki in namenjen izključno za reševanje vzdrževanja objektov.

Rezervni sklad je namenjen zlasti obnovam objektov. Vaše podjetje je že poznano po ekspanziji obnov v zadnjih letih, največ v Krškem …
Če se ne motim, je bilo energetsko obnovljenih že prek 30 objektov v Krškem, Novem mestu, Senovem in Brestanici, v Kostanjevici sta v izvajanju trenutno dva objekta, na Raki se pogovarjamo o fasadi idr. Načrt vzdrževanja predvideva, da se to financira iz rezervnega sklada. Pri različnih poslih je treba od etažnih lastnikov pridobiti tudi različna soglasja. Za opravljanje poslov rednega upravljanja, to je klasičnega vzdrževanja, je treba pridobiti 50 % soglasij etažnih lastnikov, denimo pri odpadanju ometa, krušenju stopnišča ipd., medtem ko je pri energetski obnovi objekta, to je obnovi fasade, potrebno 75-% soglasje zaradi vgradnje novih izolativnih materialov. Ker vsi objekti nimajo dovolj sredstev v rezervnem skladu, se je treba poslužiti ene od oblik financiranja. Da se najame kredit za manjkajoča sredstva v rezervnem skladu in da dobimo sredstva Eko sklada, pa morajo pisno soglašati vsi etažni lastniki, ki v nadaljevanju izberejo tudi izvajalca.

Je težko pridobiti soglasja za vse postopke?
Še najtežje je soglasje pridobiti od pravnih oseb, ki imajo stanovanje ali več njih v nekem objektu, predvsem zaradi nekih administrativnih postopkov, ali pa celo naletimo na podjetje, ki niti ne ve, da ima stanovanje na neki lokaciji. Sicer se rezervni sklad pobira po bruto kvadratnih metrih in vselej se oblikuje sklep, koliko centov na kvadratni meter se pobira in sami vedo, do maksimalno kolikšne višine lahko 'stisnejo', mi pa si prizadevamo, da se bo to naredilo tako, da bodo ti zneski zmerni in sprejemljivi za vse, ker si jih nekateri bistveno lažje privoščijo kot drugi. Za dvig rezervnega sklada pa je že 50 % dovolj, ker gre za posle rednega upravljanja in bi nekomu lahko povzročili kar veliko težavo. Zato smo na te stvari res maksimalno pozorni.

V kolikšnem obdobju se amortizira oziroma povrne vložek v energetsko sanacijo objekta?
Prvi energetsko obnovljen objekt v Krškem je bil na Cankarjevi 1a in po naših izračunih imajo fasado na podlagi računov ogrevanja že povrnjeno. A bistveno bolj pomembna od tega je sama narava ali vzdušje življenja v obnovljenem objektu, česar pa se ne da zmeriti z denarjem. Takšno stanovanje pozimi ostane dlje toplo, poleti pa se tudi več časa zadržuje hlad, kar pomeni, da se porablja manj energije, skratka, kvaliteta življenja v takšnem stanovanju je nedvomno boljša.

Kako pa poteka izbor izvajalca energetske obnove?
Na zboru etažnih lastnikov se oblikuje operativna komisija, ki sodeluje pri pripravi sklepa in po navadi se tudi na zboru že takoj dogovorimo, od katerih izvajalcev naj zberemo ponudbe. Ponudbe zmeraj zbiramo v zaprtih kuvertah in nato jih v komisiji skupaj odpremo in naredimo zapisnik. Nato ta komisija predlaga, s katerimi ponudniki naj gremo naprej v pogajanja, in ko dosežemo končno ceno, pripravimo vlogo za Eko sklad, manjkajoče vire za financiranje in vse skupaj pripravimo kot predlog sklepa, ki ga damo zatem v podpis stanovalcem. Še pri nobeni fasadi nismo z naše strani vsiljevali izvajalca, kar lahko tudi sami vidite, saj so po Krškem različni izvajalci, pa na Senovem denimo še dva ali trije različni, tako da je do sedaj za Rudar delalo fasade že osem ali devet različnih izvajalcev. In z vsemi, razen z enim, ki je zamujal z rokom zaključka, do sedaj nismo imeli nobenih težav. Ljudem je treba v številkah prikazati in razložiti, kaj obnova pomeni.

Letošnja zima je bila dolga, koliko se to pozna, v kolikšni meri je dražja sezona?
V bistvu se ne, kajti vse sezone se končujejo nekje med 1. in 15. majem in gre le za občutek, da gre za daljše obdobje. Januarja smo že mislili, da je tako rekoč pomlad pred vrati, pa se je zelo ohladilo v februarju in nametalo snega. Včasih je obstajalo pravilo, da če je tri dni zapored ob 19. uri 12 stopinj Celzija, je konec kurilne sezone, in obratno v jeseni, če je pod 12 stopinj, da to pomeni začetek kurilne sezone. To pravilo so izbrisali in smo bolj kot ne prepuščeni nekemu občutku oz. odzivom, klicem stanovalcev. V individualnih hišah se ljudje lahko znajdejo oziroma uravnavajo gretje, v večstanovanjskih objektih pa ne in kurilna sezona bo gotovo, tako kot po navadi, trajala še ves april. Največ težav imamo takrat, ko se temperature začnejo gibati med 15 in 20 stopinjami, ko bi nekateri že izključili ogrevanje, drugi pa ne, to največkrat nastopi po 1. maju. Odkar sem na Rudarju, je bilo le eno leto takšno, da je bilo do 27. aprila 10 do 12 stopinj, nato pa, kot da bi odrezal, visoke temperature. V zvezi s tem, ali je konec kurilne sezone ali ne, ne pobiramo soglasij. Preden bi jih zbrali, bi se namreč začela že nova kurilna sezona, pač pa ljudje sami na to opozorijo, niti v primeru skupne kotlovnice ne moremo ogrevati samo enega bloka. Na skupno kotlovnico na Koresovem bregu na Vidmu je priključenih 13 ali 14 večstanovanjskih objektov in nekaj hiš, zato mnenje enega vsekakor ne more biti relevantno za vse uporabnike. V Krškem kot energent prevladuje zemeljski plin, njegova cena pa je sedaj bistveno nižja kot pred leti in vse skupaj se pozna pri stroških ogrevanja. Svoje prispevajo tudi delilniki, s katerimi lahko ljudje kontrolirajo porabo, in energetska obnova, zato imamo 30 % manj porabljenega plina, kot smo ga imeli pred leti.

Ukvarjate se tudi z nepremičninskim poslovanjem, kako je urejeno to področje po vaših izkušnjah in kakšen je sploh nepremičninski trg v Posavju?
V podjetju nas je več, ki imamo opravljeno in pridobljeno licenco za nepremičninskega posrednika. Nekako si prizadevamo prodreti tudi na to področje, vendar pa imamo posla s tem resnično zelo malo. Rekel bi, da gre v Posavju za še vedno zelo nelikviden trg. To pomeni, da če želiš nepremičnino prodati, se boš moral kar pošteno potruditi. To se vidi tudi po novih objektih, v katerih stanovanja še vedno niso prodana. Cene so sicer za ljubljanske razmere zelo ugodne, za krške pa očitno še previsoke.

Lani ste zaključili 1,5 mio vredno obnovo nekdanjih samskih blokov na Sremiški v Krškem, ki ste jo skoraj v celoti tudi financirali. Spomnim se, da je bilo tedaj slišati veliko skeptikov, da vam tolikšnega števila stanovanj ne bo uspelo oddati v najem …
Zelo hitro smo vsa stanovanja oddali, ker je najemniški trg bistveno drugačen od lastniškega. Glede na izkušnje, ki jih imamo, lahko rečem, da skoraj vsakodnevno prejemamo vloge za najem stanovanja, predvsem v Krškem. Sedaj smo že v fazi projektiranja starega samskega doma, ki ga bomo sicer morali zaradi konstrukcijskih težav porušiti do kleti in na novo zazidati, a v njem bomo pridobili 14 stanovanj, ki bi jih po vsej verjetnosti lahko zapolnili že ta trenutek, ko še niti gradbenega dovoljenja nimamo. Trenutno imamo v lasti 545 stanovanj in z oddajanjem nimamo težav. Prostih je le nekaj stanovanj na Senovem, pa še to zaradi adaptacij, vsa ostala stanovanja pa imamo zasedena.

Ste tudi člani združenja upravnikov nepremičnin pri Gospodarski zbornici Slovenije. Se soočate s podobni izzivi ali težavami ali so te drugačne, kot denimo v Ljubljani?
So posebnosti, denimo že zaradi višjih objektov, ki jih pri nas ni, medtem ko je delo z ljudmi ne glede na to, ali živijo v 25. ali 5. nadstropju, popolnoma enako. Sama osnova je enaka, probleme imamo podobne, veliko pa zbornica pomaga predvsem z vidika, da zavzame enotna stališča do določenih vprašanj. Mogoče je premalo odziva na to blatenje upravnikov vsepovprek. Upravljanje je takšno delo, kjer mora biti vzpostavljeno neko zaupanje, in če pride takšen primer, nas vse strpajo v isti koš. Jaz pa lahko zagotavljam, da pri nas nikogar ne 'lupimo kot banane', nobenih provizij ne jemljemo, pri vseh obnovah objektov nismo od nobenega izvajalca vzeli ničesar.

Kot podjetje-upravnik ste verjetno pogosto tudi v vlogi arbitra pri medsosedskih sporih. Je tega veliko?
Kar veliko, rešujemo pa jih strpno in na dolgi rok, preko številnih pogovorov, da se ljudje začnejo zavedati, da bodo soseda najprej potrebovali. Če ti, denimo, česa nenadoma zmanjka, lahko pri sosedu potrkaš in prosiš za žlico kave, še bolj pa, da pokliče rešilca oziroma so sosedje praviloma prvi, ki opazijo, da nekoga že več dni ni na spregled ali da se iz stanovanja ničesar ne sliši. Saj ljudje, ki živijo v hišah, imajo pravzaprav podobne težave. Pogosto so težave z ljudmi, ki niso navajeni živeti v bloku, niso navajeni, da imajo nekoga zgoraj, spodaj, levo ali desno, ki se zaradi različnih razlogov doselijo v blok. Zavedati se je treba, da se vodo, ki teče, sliši po odtokih, da se sliši, da nekdo hodi, otroški jok ipd., torej, da v bloku nisi čisto sam. In ravno pri teh fasadah se vidi, ali znajo ljudje živeti v sožitju ali ne, ker morajo stopiti skupaj, saj bi bil dovolj že en nasprotnik, pa bi zadeva padla v vodo.

Se s kaj več težavami soočate v objektih, v katerih so priseljenci iz drugih držav?
Se, predvsem z vidika (ne)poznavanja jezika ali drugih kulturoloških, socioloških težav. Denimo, občasno pride do kakšne okvare, ko moramo takoj posredovati, a ti oseba samo pripre vrata in te ne spusti v stanovanje, četudi slišiš, kako voda teče in je treba zapreti le ventil. Kakšna skupnost je bolj zaprta kot ostale in tudi njihove navade bivanja so nekoliko drugačne od naših. Tako se na primer razlikuje čiščenje kopalnic, zelo pogosto tla spirajo s tušem in potem ribajo, kar pomeni, da v takem primeru voda pricuri skozi strop. Pri komunikaciji občutimo nekaj težav, sicer pa zadeve hitro uredimo.

Koliko vas je zaposlenih?
Trenutno 17. Bile so zahteve od prodajalca Rudarja, da moramo po posameznih letih zaposlovati določeno število ljudi. V tem času smo izvedli dve novi zaposlitvi, zaposleni pa vam lahko vsi po vrsti povedo, da je dela iz dneva v dan več. En objekt pomeni denimo 34 novih strank, pa četudi jih je samo osem – tudi pri osmih stanovanjih lahko streha prepušča, se pokvari vodovodna inštalacija itd.

Že šesto leto ste direktor, vam to delo še vedno predstavlja izziv?
Še vedno in iz dneva v dan. Že v prejšnjih službah sem delal z ljudmi, a s tolikšnim številom, toliko osebnimi stiki nikoli. Je zahtevno, je tek na dolge proge. Moje delo se ne konča, ko zaprem vrata pisarne. Telefonsko številko ima veliko etažnih lastnikov in najemnikov stanovanj, pogosto jo zavrtijo, ne glede na uro ali dan v tednu, vikend ali praznik.

Leta 2003 sta si s soprogo Bojano ustvarila dom in družino v Starem Gradu. Zdaj ste že drugi mandat tudi predsednik Krajevne skupnosti Dolenja vas pri Krškem. Kako jo vidite danes?
Moram reči, da je naša KS kar lepo urejena. Po izgradnji komunalne infrastrukture v Dolenji vasi in Starem Gradu nam manjkajo v obeh naseljih še manjše stvari, imamo pa malo več težav s Pesjem, ki je nekoliko dislocirano in kamor kanalizacija ne bo prišla, in z Libno, kjer so ceste kar dotrajane in jih bo treba preplastiti. Tudi Libna je razpršena gradnja, obljubljen je bil zračni signal, ki bo omogočal širokopasovno povezavo, a tega zaenkrat še ni. Skozi KS vodi tudi zelo tranzitna cesta, ki bo slej kot prej postala lokalna. Ko bo vrbinska obvoznica ali kako drugače poimenovana cesta ob Savi zgrajena, menim, da bo pri nas prava idila. Očitno pa smo tu dobri ljudje in pozicija naših naselij je dobra, saj se vse več ljudi odloča za gradnjo hiš na območju naše KS.

Ste tudi predsednik občinskega odbora stranke SLS v Krškem. Se že pripravljate na volitve?
Nanje se pripravljamo že od prejšnjih volitev dalje, ko smo dosegli zelo lep rezultat, ki pa ga bo težko ponoviti. Z iztekajočim mandatom sem zadovoljen, v zvezi z lokalnimi volitvami pa vam lahko zaenkrat zagotovim le (smeh, op. p.), da jaz vsekakor ne bom kandidat.

Bojana Mavsar

Pogovor z direktorjem družbe Rudar Senovo je objavljen v Posavskem obzorniku, ki je izšel 12. aprila 2018.
« Nazaj na seznam
»

najbolj brani članki