Časopis za pokrajino Posavje
14.12.2019
POSAVSKI OBZORNIK
novi
arhiv

Posavski nepremičninski trg je živahen

Objavljeno: Petek, 20.09.2019    Rubrika: Ne spreglejte Redakcija
Nepremicnine, Stanovanjsko naselje Bostanj (5)

V sevniški občini je največ za pozidavo primernih zemljišč med drugim na območju Boštanja (foto: S. R.).

Na tokratnih tematskih straneh, namenjenih nepremičninam, smo se odločili, da pozornost posvetimo razpoložljivosti in urejenosti gradbenih zemljišč ter ponudbi stanovanj v Posavju. Po pomoč smo se obrnili na posavske občine, ki s sprejemanjem aktov usmerjajo prostorski razvoj, na upravne enote, ki izdajajo gradbena dovoljenja, in tudi na strokovnjaka s področja prodaje nepremičnin, ki sta opisala trenutno situacijo v naši regiji.

Da se sploh lahko lotimo gradnje objekta, mora biti ta skladna s prostorskim aktom, ki je v domeni vsake občine. Kot so nam povedali na občinah, občinski prostorski načrt (OPN) ni le izvedbeni akt, temveč je prvenstveno strateški prostorski dokument občine, ki vsebuje zasnove in usmeritve za kvaliteten prostorski razvoj. Sestavljen je iz tekstualnega in grafičnega dela. Sestavni deli OPN so urbanistični načrt, okoljsko poročilo in prikaz stanja prostora. Z občinskimi podrobnimi prostorskimi načrti (OPPN) se podrobneje načrtuje razvoj in širitev naselij, prenova območij ter tudi druge prostorske ureditve lokalnega pomena, pri čemer se zagotovijo tudi nova stavbna zemljišča kot dodatne razvojne površine. OPN ima sprejet pet od šestih posavskih občin, izjema je le Bistrica ob Sotli, kjer je občina, kot nam je sporočila direktorica občinske uprave Ana Bercko, pričela z izdelavo strokovnih podlag za občinski prostorski plan in občinski prostorski načrt Občine Bistrica ob Sotli (pobude zbirajo do konca tega meseca).

Zaradi upravne takse veliko manj pobud

V občini Krško je s sprejetjem OPN v letu 2015 2538,08 hektarja stavbnih zemljišč (tako pozidanih kot nepozidanih) za različne namene gradnje (območja stanovanj, centralne, proizvodne dejavnosti …), največ znotraj naselij, so nam sporočili z Občine Krško, kjer ocenjujejo, da je največ težav s pridobivanjem lastništva in infrastrukturnim opremljanjem le-teh, kar je pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja. V letu 2018 so prejeli približno 30 vlog za spremembo OPN, po veljavnosti odloka o taksah (ta od 18. avgusta 2018 dalje znaša 150 evrov) pa jih je manj. Občina Brežice je od leta 2016 do danes prejela približno 100 pobud, ki so po večini usmerjene v stanovanjsko gradnjo, je navedla Katja Pongračič, namestnica vodje oddelka za prostor. V letu 2014 je bilo podanih približno 1500 pobud (pobude iz obdobja desetih let), v letu 2018 pa 300. Največ stavbnih zemljišč se je zagotovilo v letu 2014, in sicer v mestu Brežice, kjer je zagotovljenih približno 20 hektarjev stavbnih zemljišč, ki so namenjene bivanju in poslovni dejavnosti. »Največ stavbnih zemljišč po naseljih je zagotovljenih za gradnjo stanovanjskih stavb. Najbolj iskane površine za gradnjo hiš so v Artičah, na obrobju mesta Brežice (Črnc, Zakot, Trnje, Šentlenart), v Dobovi in Selah pri Dobovi ter na Skopicah. Površine za intenzivno poslovno dejavnost so zagotovljene v Brezini, Slovenski vasi, Dobovi, Krški vasi in v manjšem obsegu na Bizeljskem,« našteva Pongračičeva.
Posavske nepremičnine

Na območju sevniške občine je nekaj več kot 100 hektarjev nepozidanih stavbnih zemljišč, primernih za pozidavo. Nekaj je tudi zazidljivih zemljišč, ki pa so zaradi geografske narave, poteka javne gospodarske infrastrukture, varovanj in za gradnjo že rezerviranih površin manj primerna za gradnjo. Največ za zazidavo primernih zemljišč je na območjih mesta Sevnica z okolico, Boštanja in v ostalih večjih naseljih v občini, se je glasil odgovor z Občine Sevnica. V preteklih letih je bilo na Oddelek za okolje in prostor, ki ureja spremembe namenske rabe zemljišča, naslovljenih tudi do 300 vlog letno, od lanskoletne uvedbe plačila upravne takse se je število vlog bistveno zmanjšalo, saj so jih v zadnjem polletju prejeli 35. V kostanjeviški občini je po podatkih iz uradnih evidenc 120 hektarjev nepozidanih stavbnih zemljišč. Ta so razpršena po vseh 28 naseljih občine, tako da ne morejo govoriti o nekem večjem območju, kjer bi imeli na razpolago stavbne parcele, so zapisali in dodali, da imajo v sami Kostanjevici na Krki dve zazidalni območji, in sicer zazidalno območje Ljubljanska cesta, kjer je bilo v zadnjih dveh letih prodanih vseh deset parcel, in stanovanjsko območje Globočice, kjer občina prodaja stavbne parcele (trenutno štiri od sedmih). V občini Radeče je zazidljivih zemljišč zelo malo, so nam sporočili, večina teh, ki je na voljo, pa je v lasti zasebnih lastnikov. Letno prejmejo pet do deset vlog za spremembo namenske rabe zemljišča.

Največje zanimanje za spremembo kmetijskih v stavbna zemljišča

V vseh posavskih občinah občani najpogosteje prihajajo z vprašanjem glede spremembe kmetijskih v stavbna zemljišča. Poleg tega jih zanima tudi, katere vrste objektov lahko gradijo na lokaciji, kakšne so lahko velikosti in oblikovanje, ali so kakšni posebni pogoji glede varovanj in omejitev na lokaciji gradnje, kakšni so postopki glede prostorskih izvedbenih aktov na območjih, kjer OPN ne predvideva gradnje objektov (odprt kmetijski prostor ali z varovanji zaščiten prostor), njihova vprašanja se navezujejo na OPPN glede tehničnih pogojev gradnje, kadar načrtujejo drugačne objekte, kot so opisani v gradbenih načrtih (npr. višjo stavbo, manjše odmike od sosednjih parcel, naklone streh). V Kostanjevici na Krki je problem, da lastniki stavbnih zemljišč v precejšnji meri le-ta čuvajo za bodoče potrebe in jih ne prodajo, določena pa niso komunalno opremljena, tako da imajo kupci marsikje težavo priti do nakupa parcele.

Vloge občanov za spremembo OPN na občinah preučujejo ter na podlagi tega OPN občasno tudi spreminjajo in dopolnjujejo. V občini Sevnica je največ pobud vsebinsko vezanih na vzpostavitev novih območij za stanovanjsko gradnjo in za vzpostavitev območij za razvoj turizma. Zaznati je tudi porast gradnje industrijskih in poslovnih objektov na že prej določenih območjih gospodarskih in poslovnih con, pojasnjujejo. Občina Kostanjevica na Krki je trenutno v fazi analize prejetih pobud, ki jih je približno 250. »Pri spremembah bo šlo predvsem v dve smeri, in sicer na eni strani za določitev dodatnih stavbnih zemljišč, na drugi strani pa tudi za ukinitve statusa stavbnih zemljišč in spremembe nazaj v kmetijska zemljišča, predvsem v luči napovedane obdavčitve nepremičnin,« so nam odgovorili. Občina Brežice, ki trenutno vodi spremembo in dopolnitev OPN za širitev obrtne cone v Dobovi ter za cestno povezavo Slovenska vas, predvideva pričeti s predpripravo novodobnega prostorskega dokumenta – s pripravo strokovnih podlag, ki bodo osnova za nadgradnjo prostorskih določil, ki bodo v nadaljevanju omogočala kakovostno rabo prostora, še v tem letu, je omenila Pongračičeva. V občini Krško pa so usmerjeni tudi v evidentiranje in določitev stavbnih zemljišč poseljenim površinam izven poselitvenih območij, pri čemer predvidevajo, da bodo spremembe in dopolnitve OPN izvedene do leta 2021, če bodo vsi sodelujoči sledili zastavljenemu terminskemu planu in bodo za vse predlagane vsebine pridobljena pozitivna mnenja nosilcev.
Novo naselje Gmajna 2 v Leskovcu pri Krskem (4)

Nova stanovanjska soseska Gmajna 2 v Leskovcu pri Krškem (foto: B. M.)


Gradbeno dovoljenje je, razen izjem, obvezno

Pred gradnjo je treba imeti najprej urejeno vso dokumentacijo, med katero je zagotovo najpomembnejše gradbeno dovoljenje, brez katerega ne smemo graditi, razen določenih izjem. Kot pojasnjuje načelnica UE Krško mag. Lidija Božič, je treba imeti gradbeno dovoljenje za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti objekta, ki je stavba, gradbeni inženirski objekt ali drug gradbeni poseg, narejen z gradbenimi, zaključnimi gradbenimi ali inštalacijskimi deli, sestavljen iz gradbenih proizvodov, proizvodov ali naravnih materialov, skupaj s trajno vgrajenimi inštalacijami in napravami v objektu, ki so namenjene delovanju objekta. Pred vsako gradnjo je treba preveriti, za kakšno vrsto gradnje gre, ter si pridobiti vsa predpisana dovoljenja. Začetek gradnje je treba prijaviti na upravni enoti osem dni pred začetkom izvajanja gradnje, za katero se zahteva gradbeno dovoljenje, razen pri spremembi namembnosti. Investitor mora po dokončanju gradnje pridobiti uporabno dovoljenje, ki je pri stanovanjskih hišah pogoj za določitev hišne številke. Vodja oddelka za občo upravo na UE Brežice Alison Teodorovič opisuje, da vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja investitor odda na predpisanem obrazcu, le-ta pa mora biti formalno in vsebinsko popolna. Vloga je formalno popolna, če vsebuje vso predpisano dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja v skladu s Pravilnikom. In kaj je vsebinsko popolna vloga? To je vloga, v kateri je izkazano lastništvo oz. na drug predpisan način urejena pravica graditi. Vlogi je treba priložiti vsa potrebna mnenja (soglasja), in sicer mejašev, če je odmik manjši od predpisanega, mnenja upravljavcev infrastrukture ali drugih varovanj (narava, kultura, vode ...), po novem pa še mnenje občine o skladnosti projekta s prostorskim aktom. V postopek morajo biti vključeni vsi stranski udeleženci oz. mejaši na nepremičnine, na katere ima nameravana gradnja svoj vpliv.

Božičeva opozarja, da je večina prejetih zahtev nepopolnih, zato vse bodoče investitorje pozivajo, da preverijo, ali imajo pravico graditi na zemljišču predvidene gradnje (predvsem za gradnjo priključkov in pri dostopu do javne ceste na zemljiščih v zasebni lasti, kjer poteka kategorizirana cesta), prav tako tudi za izvedbo komunalnih priključkov, da priložijo vsa potrebna mnenja pristojnih mnenjedajalcev in ustrezno pooblastilo za zastopanje, če se odločijo za pooblaščenca.

Kaj lahko gradimo brez gradbenega dovoljenja?

Kot razlaga Božičeva, dovoljenje za gradnjo in prijava začetka gradnje nista pogoj za enostaven oz. nezahteven objekt, vzdrževanje objektov in vzdrževalna dela v javno korist ter začasen objekt. Vendar pa ta ne sme biti v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom, predpisi, s katerimi se podrobneje določijo bistvene in druge zahteve, ter drugimi predpisi. Prav tako si mora investitor pridobiti menja ali druga dovoljenja, če je to določeno s predpisi. Dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja za nezahtevne objekte je manj obsežna in jo investitor lahko izdela sam: vključuje podatke o udeležencih in objektu ter grafične prikaze, ki so tloris objekta, značilni prerezi ali profili objekta, pogledi in prikaz oblikovanja terena ter prikaz objekta na zemljiškokatastrskem prikazu tako, da je razvidna njegova tlorisna velikost na stiku z zemljiščem s kotiranimi odmiki od sosednjih zemljišč. Prikažejo se tudi prometna ureditev in druge funkcionalne površine objekta (vključno z dostopi, dovozi, parkirišči, mestom za odpadke).

Ob tem velja omeniti, da je junija lani začela veljati nova gradbena zakonodaja, ki je prinesla kar nekaj sprememb. Uvedene so bile možnosti legalizacije izvedenih gradenj pred uveljavitvijo zakona v okviru dopustnih odstopanj od gradbenega dovoljenja ter zunaj okvirov dopustnih odstopanj, nelegalnih objektov in neskladne uporabe objekta (slednje v roku petih let od uveljavitve tega zakona), predpis pa uvaja tudi postopke za objekte, zgrajene brez gradbenega dovoljenja pred 1. 1. 1998, opuščanje zahteve po pridobitvi gradbenega dovoljenja za odstranitev objektov in začasne objekte, naslednja sprememba je prijava začetka gradnje (tudi za odstranitev objektov), spremenjen je postopek pridobivanja uporabnega dovoljenja z opustitvijo tehničnih pregledov za manj zahtevne objekte (razen za objekte z vplivom na okolje), po novem je določena tudi predodločba, v kateri upravni organ odloči glede izpolnjevanja določenih pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja, pridobitev le-te pa ni pogoj za njegovo izdajo.
DJI_0961.

V Kostanjevici na Krki je bilo na zazidalnem območju Ljubljanska cesta v zadnjih dveh letih prodanih vseh deset parcel (foto: M. Jerele).


Pri posavskih UE smo želeli izvedeti, koliko gradbenih dovoljenj izdajo na območjih, za katera so pristojne. V UE Krško, ki je pristojna za območje občin Krško in Kostanjevica na Krki, letno izdajo v povprečju do 400 gradbenih dovoljenj, je navedla načelnica Božičeva. »Na število zahtev za izdajo gradbenega dovoljenja vplivajo gospodarske razmere ter pričakovane ali pa že uveljavljene spremembe v zakonodaji. Tako smo na primer v letu 2015, ko je bil sprejet in je začel veljati Odlok o Občinskem prostorskem načrtu občine Krško, ki je spremenil pogoje gradnje, pred njegovo veljavo beležili povečano število zahtev, tako da smo v tem letu izdali nekaj več kot 600 gradbenih dovoljenj,« pojasnjuje in dodaja, da ugodne gospodarske razmere vplivajo na večje število novogradenj, tudi poslovnih objektov, v neugodnih razmerah pa je več dozidav in rekonstrukcij ter manj novogradenj. UE Brežice je lani na celotnem območju brežiške občine obravnavala skoraj 900 gradbenih zadev, med katerimi je bilo izdanih skupno 425 gradbenih dovoljenj za manj zahtevne in nezahtevne objekte. V prvi polovici tega leta so med 450 gradbenimi zadevami izdali 190 gradbenih dovoljenj za manj zahtevne in nezahtevne objekte. Iz prikaza števila gradbenih zadev in zadev za izdajo gradbenih dovoljenj je razvidno, kot je zapisala Teodorovičeva, da število zadev na splošno narašča. »Pri tem je treba opozoriti, da je avgusta 2014 začel veljati OPN, dne 1. 1. 2018 je stopil v veljavo nov Gradbeni zakon, novembra 2018 pa še druga novela OPN občine Brežice, kar je imelo za posledico povečanje števila zadev tako, da je obseg dela v letošnjem letu, ko ni bilo sprememb resorne zakonodaje ali prostorskih aktov, največji v obdobju zadnjih deset let,« je pojasnila. Načelnica UE Sevnica Mojca Dolar nam je sporočila, da so lani na sevniškem območju izdali 277 gradbenih dovoljenj, do konca letošnjega julija pa 112. »V zadnjih štirih letih beležimo porast, v tekočem letu pa zaenkrat upad v primerjavi z enakim obdobjem preteklih let,« dodaja.

Dovoljenja za gradnjo večjih objektov

Med lani izdana gradbena dovoljenja za večje objekte na območju občin Krško in Kostanjevica na Krki sodijo dovoljenja za gradnjo večstanovanjskega objekta na Sremiški cesti v Krškem, parkirišč za avtodome v Krškem in Kostanjevici, Vrtca Leskovec – enota Peter Pan Veliki Podlog, prizidave in rekonstrukcije OŠ Koprivnica ter gasilskega doma PGE Krško, Doma krajanov Zdole, poslovilnega objekta Stranje, novega skladišča nevarnih snovi tovarne Krka d.d., Trgovskega centra INPOS Krško ter za gradnjo večjega števila infrastrukturnih objektov investitorjev Občine Krško, Elektro Celje d.d., Infra d.o.o., Adriaplin d.o.o. Pri nezahtevnih objektih med nestanovanjskimi stavbami prevladujejo garaže in nadstreški, podporni zidovi ter lope in ute, med nestanovanjskimi kmetijskimi stavbami pa kmečke lope, kozolci, seniki, skednji in silosi. V brežiški občini so lani izdali le nekaj gradbenih dovoljenj za večje objekte: npr. Medicina Iljaž – zdravstvena ordinacija, Soltec d.o.o. – poslovno-proizvodni objekt v Obrtni coni Dobova, Terme Paradiso – nadzidava kopališča in postavitev glamping počitniških objektov, zasebna investitorja – gradnja poslovno-stanovanjskega objekta na lokaciji nekdanje Agrarie Brežice, FOMES d.o.o. – poslovni objekt v IPC Brezina, Občina Brežice – za investicije večnamenski objekt »Kmečka hiša« Banova domačija, novogradnja sekundarne kanalizacije Dobova, vrtec in OŠ Artiče, širitev mestnega pokopališča, prenova nogometnega stadiona Brežice. Med nezahtevnimi objekti prevladujejo nadstrešnice, garaže, lope in oporni zidovi. Na sevniškem območju so bila gradbena dovoljenja izdana med drugim za dozidavo in rekonstrukcijo trgovskega centra, dozidavo mizarske delavnice, gradnjo zalogovnika biomase, samopostrežno montažno avtopralnico, postajališče za avtodome, javne sanitarije na tržnici, rekonstrukcijo športnega doma, dozidavo lekarne, stabilizacijo pobočja na območju predvidenega atletskega stadiona z nogometnim igriščem. Med nezahtevnimi objekti prevladujejo kmečka in strojna lopa, kozolec, senik, klet, hlev, pokrito skladišče za lesna goriva.

Najbolj so cene poskočile v Sevnici

Robert Nedanovski NNRN

Robert Nedanovski

Kaj se trenutno dogaja na področju nepremičnin v Posavju, smo povprašali nepremičninska posrednika Roberta Nedanovskega (NNRN nepremičnine d.o.o. Novo mesto) in Janeza Kralja (Geodet Kralj iz Brežic). Kot pravi Nedanovski, je promet z vsemi vrstami nepremičnin na območju Posavja še vedno živahen, cene nepremičnin na tem območju pa še vedno nadaljujejo trend rasti. »Največji porast cen so dosegle nepremičnine v občini Sevnica. Po številu pa izstopajo transakcije s stanovanjskimi nepremičninami, ki jih je tudi največ,« pojasnjuje, Kralj pa dodaja, da se prodajajo starejše hiše, obnovljena stanovanja, poslovni prostori, posesti, zidanice, vikendi in kmetije, in sicer v Cerkljah ob Krki, Prilipah, Dobovi, Brežicah, Senovem, Bizeljskem, Bistrici ob Sotli …
Janez Kralj-nepremičnine (1)

Janez Kralj

Želeli smo tudi izvedeti, katerih vrst nepremičnin primanjkuje na trgu. Nedanovski opisuje, da je pomanjkanje zaznati predvsem na področju stanovanjskih nepremičnin (komunalno opremljenih stavbnih zemljišč, stanovanj, novejših oz. energetsko učinkovitejših hiš), kar sovpada s povečanim povpraševanjem po tovrstnih nepremičninah. Presežek ponudbe nad povpraševanjem pa je zaznati pri počitniških nepremičninah (vikendih) in kmetijskih objektih, kot so zidanice. Povečana je tudi ponudba poslovnih nepremičnin ter nefunkcionalnih in energetsko potratnih stanovanjskih hiš. Po Kraljevih navedbah na trgu primanjkuje več stanovanj v bližini središča dogajanja. »Ta iščejo starejši občani in mlajši z družinami, da imajo bliže zdravstvene ustanove, trgovino, pošto, vrtec in šolo,« dodaja. In kako kaže naprej? »Zaznati je nadaljevanje stagnacije v prometu z nepremičninami na odročnejših lokacijah na posavskem območju, pretežno kmetijskih, vinogradniških območjih, predelih ob državni meji, kjer praktično ni povpraševanja po nepremičninah. Kljub nizkim cenam na teh lokacijah je malo transakcij z nepremičninami, nepremičnine propadajo ali pa se zaraščajo,« odgovarja Nedanovski, Kralj pa vidi prednost posavskih nepremičnin v dobri prometni povezanosti z Ljubljano in Zagrebom, obilo zanimivih turističnih krajev, neokrnjeni naravi ter ugodni ceni nepremičnin.

Rok Retelj

Prispevek je objavljen v časopisu Posavski obzornik, ki je izšel 12. septembra 2019.
« Nazaj na seznam
»

najbolj brani članki